住宅ローンを最大限活用する!低金利は資産運用にも最適!

住宅ローンを最大限活用する!低金利は資産運用にも最適!

家は現金一括で買ったので私自身、住宅ローンを組んだことはありませんが、仕事ではよくお客様に住宅ローンを組むお手伝いをさせてもらっているので、そのような立場から住宅ローンを最大限活用したほうが良いポイントをお伝えしようと思います。

今回は、前半は住宅ローンを組むなら今がお得というお話、後半は住宅ローンを更にお得に活用する方法について書いてみました。これから住宅ローンを組もうとされている人ならば、特に後半部分を参考にされてください。

住宅ローンを最大限活用する!低金利は資産運用にも最適!

結婚してからしばらくは賃貸住まいをされて、仕事も生活も安定し出した頃にマイホームの購入を検討される夫婦が多いと思います。マイホームを手に入れたい理由としては、下記のようなものがあると思います。

・マイホームは自分たちの資産(所有)になる
・賃貸はいつまで家賃を払っても自分たちのものにならない
・マイホームはリフォーム等、賃貸のように制限されるものが少ない
・毎月のローン返済はしないといけないが、万が一のときに団信という保険があって安心できる
・マイホームを売却したり賃貸に出したりと選択肢を持つことも可能

マイホームを持つことが難しい場合もありますが、一般的にはみんなマイホームがほしいはずです。でもマイホームなんてそんな大きな買い物簡単には決断出来ない、と思って先延ばしにされる人も実際には多くおられます。

そこで登場するのが住宅ローンですね。人生で一番高い買い物と言えば家ではなく、住宅ローンです。しかし住宅ローンは家を購入する際にほとんどの人が利用するものですので、しっかりとどういったものか、その住宅ローンについて勉強することが大切です。

住宅ローンはいつ組むのが得か

現在賃貸住まいで、頭金が無いからと言って、3年後、5年後に頭金が貯まってから住宅ローンを組もうとされる人が多くいると思いますが、それはあまり賢い方法ではありません。今の低い金利で借りられるチャンスなのに、3年後、5年後も同じ低いままとは限りません。

住宅会社がよくこの手の話をして「早く決断したほうがいい!」と、住宅建築の受注を迫ってきますが、話の内容自体は嘘ではなく正にその通りで、金利が上がってしまっては苦労して頭金を貯めた意味が全くなくなってしまいます。

もちろん5年後の金利は誰にもわかりません。もしかすると5年後も同じかもしれないし、逆にもう少し低くなっている可能性は無きにしも非ずです。しかし今言えることは、現在の住宅ローン金利は間違いなく低いということです。

簡単なシミュレーションをしてみましょう。今すぐ住宅ローンを組む場合と5年後に住宅ローンを組む場合との比較で、仮に5年後に金利が0.5%上がった場合の支払い総額を比較してみます。

【シミュレーションの条件】
・住宅購入資金は2,500万円、土地や諸経費全て含む
・住宅ローンの返済期間は35年
・現在賃貸住まいで毎月の家賃は7万円
・5年後の場合は頑張って自己資金を200万円用意する

結果は下表の通りです。

今すぐ 5年後 差額
自己資金  0円  2,000,000円
借入金額  25,000,000円  23,000,000円
金利  1%  1.5%
月々返済額  70,571円  70,422円
総返済額  29,639,998円  29,577,416円
総支払額  29,639,998円  31,577,416円 1,937,418円
家賃  420,000円  4,620,000円
総予算額  30,059,998円  36,197,416円  6,137,418円

上の計算では差額は613万円となりました。家賃の計算は、今すぐの場合は工事の契約から建築確認申請期間を含め引き渡しまで6ヶ月はかかりますので、その間の家賃が必要です。5年後は今すぐの場合の家賃に5年分をプラスしたものです。

家賃の差が大きなものとなってますが、家賃を除いても5年後のほうが約200万円多く払う計算になります。特に賃貸住まいの人でマイホームを持つ予定の人は数年後に引き延ばさないといけない特別な理由がない限り、今すぐを選ぶほうが賢明だと言えます。

仮に、金利がそれほど変わらなかった場合でも家賃の負担が大きいですし、5年間頑張って200万円貯めるのも計画立てて節約もしていかないとほんとに難しいです。中には一生涯賃貸住まいの方もおられますが、様々なリスクを考えると絶対にマイホームを早期に購入するほうが得だと私は思います。

月々の返済額が、団信(団体信用生命保険)の加入や火災保険をセットにして金利が若干上がったとしても、家賃を支払っていくのとそんなに大きく違わないのであれば、住宅ローン返済を選びたいですよね。家賃収入は大家さんにとって大きな利益ですが、賃貸住まいされる人にとっては大きな負担です。

住宅ローンの低金利を最大限活用する

ここからは住宅会社が話すことのない、若しくは知らないお話です。住宅ローンを組む方にとっては、これを実行するのとしないのとでは大きな差となって現れます。

銀行で申し込むフリーローンやカードローン等の最大年利は20%です。審査が緩く誰でも借りやすい反面、年利が15%と非常に高かったりするのです。それらと比べると住宅ローンは非常に金利が低いと言えます。

10年前、若しくは20年前に組んだ住宅ローンを、現在の金利の低い住宅ローンに借り換えて高かった住宅ローンを一括返済される人もいます。ボーナス等まとまったお金ができたときに、内入れといって早期に住宅ローンを返す方法もありますが、これは余計な利息を少しでも減らすためです。

企業なら事業資金を低い金利で借り入れて、その資金を事業計画に活かすことで毎月返済しながらも売上と利益を上げていく。長期の融資資金なら金利は少しでも低くないと毎月の返済と総支払額が大きなものになるので、銀行と交渉してどれだけ低い金利で融資を受けることができるか、といったことが企業経営としての重要なポイントとなります。

何が言いたいのかというと、住宅ローンのような非常に低い金利でお金を借りることが可能なのであれば、その低金利メリットを最大限に活かしたい、と考えるのです。住宅ローンは家を購入するための資金ですので、そのための審査を受けなければいけません。

その際に家を建てる予算を記入するのですが、家だけでなくそれに付帯する諸費用が必要になってきます。そのため、予算オーバーにならないよう多めに借りることはよくあるケースです。

しかし最初に立てたマイホーム計画より実際には安く家が建った、といってもそれはおかしなことではありません。手元に住宅ローン資金を残せたならば、運用に回すことが賢明と言えます。

これもわかりやすく表にしてみましょう。コツコツと返済していくAさんと、運用を考えたBさんとの違いです。

【シミュレーションの条件】
・住宅ローンの金利1%
・住宅ローンの返済期間は35年
・BさんはAさんより500万円多く借入れをしてその分運用に回す
・Bさんは年利3%で500万円を35年間運用する

AさんとBさんの35年後に手元に残る額は下表の通りです。

借入額 35年間の利息合計 35年間の運用益 35年間の支払い合計
Aさん 2,500万円 464万円 0円 2,964万円
Bさん 3,000万円 556万円 +900万円 2,656万円

コツコツ返済するAさんよりも賢いBさんは、住宅ローンで借りた資金の一部を運用に回すことで35年間の支払い総額を300万円も安く済ませることが出来ました。もしその運用が毎月配当として受け取れるものなら、毎月のローン返済は更に楽になりますね。

また、ボーナス等を内入れして早く住宅ローンを返済しようとされますが、安い住宅ローンの返済に回すより少しでも高い運用先に投資するほうが最終的に手元に残るお金は多くなります。

住宅ローンの借入れはなるべく少なくしたほうが良いというのが一般的な考え方ですが、それはただ単に返済することのみを考えているからです。

それとは逆の発想で、こんなに低い金利でお金を借りることが出来るのであれば、多く借りてそれを有効に活用する、と考えるのです。運用するかしないかで、住宅ローンの返済額に大きな違いが出ることは事実なのです。

まとめ

今回は住宅ローンの金利について、低金利であることが如何に重要かをみてきました。少しの金利の違いで大きく変わることを理解していただけたかと思います。

運用ってなんだか怖い・・・と思われる人が多いですが、運用している人にとってみれば運用しないことのほうが怖いのです。資産を運用している人はどれだけ安い金利で借りれるか、そしてどれだけ高い金利で運用できるか、といったことを考えています。

資産運用をしたことのない人は、お金が目減りするんじゃないかと心配されると思いますが、物価が上昇すれば何もしていなくても資産が目減りしているのと同じなのです。これは住宅ローンをするしないに関わらず、誰にとっても同じです。投資や資産運用について考えることは非常に重要だということです。

特に住宅ローンを検討されている人は金利の重要性を理解して、この機会に投資や資産運用についても勉強してみてはいかがでしょうか。

ネット銀行で住宅ローン手続きをする前にやるべきこと

2019.02.23

スポンサーリンク




ABOUTこの記事をかいた人

誰もやらないようなことを好んでやるタイプの人間のため、投資や運用で成功失敗を繰り返す。株の研究にも熱心に取り組み、こちらも勝ち負けを繰り返すが、今はそんなリスクを冒さず安定した運用のみ手掛ける。海外旅行大好きで誘われたら断れないタイプです。